, JAKARTA — Ekosistem bisnisrumah subsidimenghadapi tantangan baru seiring dengan meningkatnya harga bahan bangunan di tengah melemahnya kurs mata uangrupiahterhadap mata uang Amerika Serikat (AS).
Kenaikan harga besi, baja, dan bahan bakar minyak (BBM) membuat para pengembang mengajukan usulan agar pemerintah menaikkan harga rumah subsidi yang dianggap tidak lagi sesuai dengan kondisi saat ini.
Tenaga Ahli Kementerian Perumahandan Wilayah Permukiman (PKP) Harry Endang Kawidjaja mengakui bahwa pihaknya telah menerima beberapa keluhan dari pengembang.
Dalam laporan mereka, para pengembang mulai menawarkan kenaikan harga rumah subsidi minimal sebesar 10%. Hal ini dilakukan karena fluktuasi nilai tukar rupiah saat ini telah menyebabkan kenaikan biaya khusus pada struktur bangunan rata-rata hingga 20%.
Kenaikan paling tajam terjadi pada komoditas bahan alam yang naik hingga 50%, didorong oleh kebijakan larangan tambang di beberapa wilayah serta kenaikan harga BBM jenis solar.
"Banyak orang sudah menyampaikan kenaikan harga, karena peningkatannya sekitar 20% di sektor bangunan saja. Yang paling tinggi adalah bahan alami, hingga 50%. Pasir dan batu, secara rata-rata kenaikannya di sektor bangunan sekitar 20%," kata Endang dilansir Selasa, (2/6/2026).
Endang menambahkan bahwa ada risiko penurunan kualitas bangunan serta ukuran unit rumah subsidi yang akan dilakukan oleh pengembang sebagai upaya efisiensi, jika usulan kenaikan harga ini tidak dipenuhi.
[Solusi selain menaikkan harga] Nanti fokusnya adalah mengurangi ukuran unit, besaran, atau dimensi. Bahkan kemungkinan terjadi penurunan kualitas juga.
Sebagai tambahan informasi, ketentuan harga rumah subsidi saat ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 60 Tahun 2023 mengenai Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta Rumah Pekerja yang Dibebaskan dari Pemungutan PPN.
Dalam kebijakan tersebut, pemerintah menentukan batas harga rumah subsidi di wilayah Jawa (kecuali Jabodetabek) dan Sumatra sebesar Rp166 juta untuk masa 2024 hingga saat ini.
Di sisi lain, batasan harga di wilayah Kalimantan ditentukan sebesar Rp182 juta. Sementara itu, untuk wilayah Sulawesi, Bangka Belitung, Mentawai, serta Riau, harga ditetapkan pada angka Rp173 juta mulai dari tahun 2024 hingga saat ini.
namun wilayah Jabodetabek, Bali, Nusa Tenggara, dan Maluku berada pada tingkat Rp185 juta. Penentuan harga yang lebih mahal di lokasi-lokasi tersebut dipengaruhi oleh tantangan biaya logistik serta ketersediaan lahan di masing-masing daerah.
Selain itu, batas harga rumah subsidi maksimum berada di seluruh wilayah Papua dengan mencapai Rp240 juta.
Daftar Batasan Harga Rumah Subsidi di Indonesia (PMK Nomor 60 Tahun 2023)
| Wilayah / Cakupan Daerah | Harga Jual 2023 | Harga Jual 2024 |
| Jawa (selain Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) | Rp162 Juta | Rp166 Juta |
| Sumatra (kecuali Kep. Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai) | Rp162 Juta | Rp166 Juta |
| Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) | Rp177 Juta | Rp182 Juta |
| Sulawesi, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, serta Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas) | Rp168 Juta | Rp173 Juta |
| Maluku, Maluku Utara, Bali, Nusa Tenggara, Jabodetabek, Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu | Rp181 Juta | Rp185 Juta |
| Papua Raya (Papua, West Papua, Central Papua, Papua Mountains, South Papua, and Southwest Papua) | Rp234 Juta | Rp240 Juta |
Pengembang Teriak Margin Cekak
Di sisi lain, Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI) Bambang Ekajaya mengatakan biaya pembangunan yang dialami para pengembang meningkat sekitar 30% atau lebih.
Menurut Bambang, seharusnya harga rumah subsidi mengalami kenaikan. Meskipun demikian, upaya tersebut sulit dilakukan karena saat ini daya beli masyarakat serta kondisi ekonomi makro masih tergolong lemah.
"Dengan margin yang berkisar antara 10–15%, nyatanya kenaikan harga konstruksi membuat bertahan menjadi sulit, ini menjadi sebuah tantangan bagi semua pihak," tambahnya.
Keluhan serupa juga diungkapkan oleh Aliansi Pengembang Perumahan Nasional Jaya (Appernas Jaya) mengenai dampak penurunan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS.
Ketua Umum Appernas Jaya, Andriliwan Muhamad, menyampaikan bahwa kenaikan biaya material konstruksi ini paling terasa parah di daerah luar Jawa, termasuk beberapa kabupaten di Pulau Sulawesi.
Di wilayah-wilayah tersebut, harga komoditas semen mengalami kenaikan yang besar, bahkan untuk beberapa jenis cat harganya melonjak hingga 50%.
Menanggapi situasi ini, asosiasi menyatakan telah mengirimkan usulan resmi kepada Kementerian Perumahan dan Wilayah Permukiman untuk segera meninjau kembali batas harga rumah tapak subsidi.
Andre mengingatkan bahwa penundaan penyesuaian harga berpotensi menyebabkan para pengembang menghentikan atau menurunkan jumlah proyek fisik yang dibangun.
"Jika harga tidak segera disesuaikan, hal ini akan berdampak pada pasokan FLPP, mengapa? Kami juga, bagaimana ya, kami khawatir jika kenaikannya signifikan, otomatis membuat kami sementara mengurangi pembangunan," tambahnya.
Senada, Ketua Umum DPP Asprumnas, M Syawali Pratama menganggap struktur harga rumah subsidi saat ini sudah tidak lagi sesuai dengan kebutuhan bisnis.
Tidak hanya masalah kenaikan biaya bahan baku, iklim bisnis perumahan subsidi juga sering terhambat oleh kendala pembiayaan. Di mana, banyak keluarga berpenghasilan rendah kesulitan dalam memperoleh dukungan pembiayaan dari perbankan.
"Menurunnya minat masyarakat ini bukan disebabkan oleh kurangnya keinginan untuk membeli rumah. Namun, banyak masyarakat yang sebenarnya ingin membeli tetapi tidak bisa terealisasi karena berbagai aturan dari pihak perbankan," tambahnya.
